Како сменити управника зграде питање је које станари најчешће почну да постављају тек када се проблеми нагомилају – кров месецима прокишњава, лифт не ради, није јасно како се троши заједнички новац, а управник не одговара на позиве нити обавештава власнике станова о томе шта се дешава.
Закон о становању и одржавању зграда прописује процедуру за смену управника, која није нарочито компликована. Ипак, важно је испоштовати све кораке како одлука касније не би могла да буде оспорена.
Када станари могу да траже смену управника?
Пре покретања поступка важно је знати које обавезе управник има. Члан 50 Закона о становању и одржавању зграда наводи низ његових дужности – од спровођења одлука скупштине и организовања радова на заједничким деловима зграде до вођења евиденције и финансија, сазивања седница и заступања стамбене заједнице.
Професионални управници имају и додатне обавезе прописане чланом 53. Између осталог, дужни су да примају пријаве кварова 24 сата дневно, евидентирају их и најмање два пута годишње подносе извештај о раду.
Уколико управник не испуњава своје обавезе, станари могу да покрену поступак за његову смену. Међу најчешћим разлозима су неодржавање заједничких просторија, нејасно трошење новца са рачуна стамбене заједнице, нереаговање на кварове, несазивање скупштине и изостанак финансијских извештаја.
Станари би требало да сачувају документацију која потврђује проблеме – фотографије, записнике, преписку са управником, пријаве кварова и податке о томе када су оне поднете. Иако то није формални услов за смену, може бити веома значајно уколико касније дође до спора.
Како изгледа процедура смене?
Поступак зависи од тога да ли је управник изабран међу станарима или је реч о професионалном управнику.
Први корак је писани захтев власника или групе власника да се сазове седница скупштине стамбене заједнице, при чему на дневном реду мора јасно да буде наведена смена управника.
Ако актуелни управник не закаже седницу у року од десет дана од пријема захтева, седницу може да закаже било који члан скупштине, уз обавезу да о томе обавести управника. Обавештење о одржавању седнице мора бити достављено најмање три дана раније.
На седници се води записник и гласа о смени, а уколико је обезбеђена законом прописана већина, одлука се сматра донетом. Истовремено би требало изабрати новог управника или одлучити о ангажовању професионалног управника.
Након тога промене се пријављују надлежној локалној самоуправи како би биле евидентиране у Регистру стамбених заједница.
Закон омогућава и да се одлука донесе без одржавања класичне седнице, односно писаним изјавама власника. Ова могућност посебно је значајна за велике зграде у којима је тешко истовремено окупити довољан број станара.
Шта ако смењени управник не жели да преда документацију?
Проблеми се могу појавити и након смене. Дешава се да бивши управник одбије да преда записнике, уговоре, документацију или друге податке потребне за нормално функционисање стамбене заједнице.
У том случају нови управник најпре треба писаним путем да га обавести о смени и остави му рок за примопредају. Уколико ни тада не дође до сарадње, станари могу да се обрате надлежној инспекцији, а евентуално и суду.
Када је реч о професионалном управнику, постоји могућност подношења пријаве Привредној комори Србије, која је надлежна за лиценце професионалних управника.
Не остављајте зграду без управника
Једна од најважнијих ствари приликом смене јесте да стамбена заједница не остане без управника.
Ако зграда нема управника, било зато што није изабран или зато што је претходни смењен без избора наследника, локална самоуправа може да уведе принудну управу у складу са Законом.
У том случају општина одређује професионалног управника који обавља ту функцију све док станари не донесу своју одлуку.
Због тога је најбоље да станари већ приликом покретања смене имају предлог особе која ће преузети управљање зградом.
Смена управника, дакле, не мора да буде компликована, али захтева поштовање процедуре. Писани захтев, одговарајућа одлука станара, уредна документација и правовремени избор новог управника кључни су како би цео поступак прошао без додатних проблема.
24седам