Цене квадрата расту, станови се продају још у сивој фази, а некретнине остају најважнији облик улагања – ко данас купује, како и зашто тржиште и даље не успорава.
Цене станова у Србији не престају да расту, док се све више грађана пита да ли је кров над главом постао прави луксуз. У Београду су некретнине међу најскупљим у земљи и настављају да расту, посебно у централним и атрактивним деловима града. Као главни фактор утичу на то локација, старост зграде и да ли је у питању новоградња или староградња.
Да ли су данашње цене квадрата реалне или су надуване? Ко купује станове, да ли се они пазаре за кеш или на вишедеценијске кредите и да ли постоји граница раста? Иако се често чује да су цене пренадуване, стручњаци истичу да тржиште показује другачију слику.
У Србији истовремено постоји и повећана понуда и повећана тражња, а тржиште некретнина је фактички једино право слободно тржиште које функционише по принципу понуде и тражње.
– Код нас се све некретнине које се граде, а које су у оквирима тржишних услова, врло брзо се продају, често још у сивој фази. Ретко који пројекат који је добро оптимизован за наше тржиште доживи да се не распрода до краја – сматра Ервин Пашановић., стручњак за некретнине. – Иако се у јавности често говори да су цене превисоке, статистика показује другачије трендове. Чак 90 одсто пунолетног становништва Србије има сусвојину у некој некретнини, па самим тим, како цене расту, расте и укупна имовина грађана.
Прошле године забележен је и рекордан број стамбених кредитних аранжмана – чак 37 одсто, што представља историјски максимум. На тај раст значајно су утицали и субвенционисани кредити за младе, који су повећали учешће кредитних купаца за око десет одсто. Истовремено, број издатих грађевинских дозвола лане је био за чак 50 одсто мањи него претпрошле, због чега се процењује да ће понуда, посебно у сегменту новоградње, у наредном периоду бити смањена. Уколико не дође до већих геополитичких поремећаја, стручњаци сматрају да ће то додатно погурати цене навише.
– Данас је просечна плата у Београду око 1.000 евра, док је пре десет година била око 400. Логично је да су и цене станова расле у складу с тим. Уз то, наталитет је у опадању, наслеђује се више имовине, која се често продаје како би се купила новоградња. Некада сте имали рођака са села који ће доћи да окречи стан или исхоблује паркет. Данас тога више нема, све је на тржишту, домаћих мајстора је мало, па се ангажују страни радници, што додатно подиже трошкове – објашњава Пашановић
Некада су цене староградње и новоградње биле изједначене, јер се веровало да је староградња квалитетнија. Данас то више не важи. Новоградња се сматра квалитетнијом, енергетски ефикаснијом, са обавезним гаражама, лифтовима и енергетским пасошима, што поскупљује градњу, али и подиже стандард становања.
– Купци су данас захтевнији, али и спремни да плате више. Траже оно што сматрају да заслужују за свој новац – наводи он.
Када је реч о стамбеним кредитима за младе, они по мишљењу стручњака, нису класични комерцијални кредити, већ државна шема са посебним условима и субвенцијама.
– Цена кредита има две компоненте – камату и услове. Није реткост да су људи узимали кеш кредите како би обезбедили учешће за стамбени кредит, што се сматра финансијски ризичним потезом. Станови који су пре неколико година коштали 70.000 или 80.000 евра данас се продају за око 100.000 евра, што је велики раст, али он важи за целу Србију, а не само за Београд. Истовремено, на тржишту постоји хроничан недостатак мањих станова – каже Душан Узелац, уредник портала Каматица.
Све испод 64 квадрата, што је домаћи стандард, пројектовани су у малом броју, па су гарсоњере и мањи станови изузетно тражени, али их физички нема довољно. Наћи стан од 40 квадрата у ширем центру Београда готово је немогуће, и то не због цене, већ зато што таквих станова једноставно нема. Цене квадрата у престоници данас се крећу од 2.000 до чак 12.000 евра, у зависности од локације и квалитета. Док се за око 2.000 евра по квадрату може пронаћи стан на периферији, попут Миријева или појединих делова Звездаре, Сурчин такође бележи нагли раст цена на 2.500 до 3.000 евра, док је Нови Београд већ годинама синоним за престиж.
– Пре десетак година било је незамисливо да квадрат кошта 12.000 евра. Данас више није вест да се продао стан за 500.000, 600.000 или чак милион евра – наводи Узелац. – Овакав тренд објашњава се и променом потрошачких навика. Друштво које је деценијама неговало егалитаризам сада се раслојава, а избори постају кључни – истиче Узелац.
Као што данас постоји избор између неопраног кромпира на пијаци и готовог помфрита који стиже на кућну адресу, тако постоје и станови без лифта и гараже, али и луксузни комплекси са свим пратећим садржајима.Људи свесно продају старе станове без лифта и паркинга како би купили стан са гаражом и бољим условима живота.
Иако се у свету већ дуго дешава тренд селидбе из центара ка периферији, у Србији тај процес још није узео маха. Поседовање некретнине код нас се и даље доживљава као нужност, за разлику од Западне Европе, где је нормално цео живот провести као подстанар. Код нас чак 90 одсто људи има неку некретнину, док је у Западној Европи тај проценат око 40. Тамо постоје читави стамбени комплекси намењени искључиво издавању. Код нас је то готово незамисливо.
– Доминантно је и уверење да је родитељ неуспешан ако сваком детету не обезбеди стан. Новац добијен продајом некретнине готово се никада не троши, већ се поново улаже у нову некретнину, што додатно подстиче раст тржишта – наводи уредник портала Каматица.
Када је реч о исплативости, саговорници наглашавају да се на некретнинама ретко зарађује искључиво од ренте. Прави профит долази кроз капитализацију.
– Купите стан за, на пример, 100.000 евра, издајете га за 600 евра месечно и јасно је да се он дуго неће сам исплатити. Међутим, за десет година тај стан може вредети 200.000 евра и ту лежи стварна зарада – закључује Узелаци.
Тржиште некретнина у Србији и даље остаје једно од најстабилнијих и најпривлачнијих облика улагања, упркос све гласнијим питањима о доступности крова над главом.
Каматица
