Куповина стана у Србији одавно је престала да буде само уметност преговарања око цене по квадратном метру. Иза сваке наизглед савршене купопродаје крије се комплексан лавиринт пореза и пратећих трошкова који, уколико у њега уђете неприпремљени, могу до темеља уздрмати ваш брижљиво планиран буџет.
Управо на овом кораку, суштинска разлика између новоградње и староградње престаје да буде питање мириса свеже фарбе, модерније архитектуре или енергетске ефикасности. Права линија раздвајања лежи у пореском третману који неинформисаног купца може коштати и преко десет хиљада евра. За многе грађане, ово сазнање представља хладан туш који уследи тек у завршној фази, када дође време за потписивање уговора и коначни финансијски обрачун. Како не бисте дошли у ситуацију да вам буџет за опремање стана нестане у административним таксама, неопходно је да у потпуности разумете правила игре пре него што исплатите капару.
Кључне финансије и пореске заблуде
Најважнија и финансијски најтежа разлика на вашем путу до некретнине зависи искључиво од једне чињенице, да ли кључеве свог новог дома преузимате директно од инвеститора или од претходног власника. Ова одлука диктира који ћете порез платити, а ту настају прве велике заблуде.
Када купујете потпуно нов стан од инвеститора, ваша обавеза је порез на додату вредност, односно ПДВ, који износи десет процената. На први поглед, ова цифра делује застрашујуће, али добра вест је да је овај износ већ инкорпориран у оглашену цену квадрата коју видите у огласима. Купац овај порез не плаћа као изненадни додатни удар на џеп након завршене куповине, већ он представља интегрални део цене коју је инвеститор унапред формирао.
Са друге стране, код куповине староградње пореска слика се драстично мења. У овом сценарију, закон вас обавезује да платите порез на пренос апсолутних права који износи два и по процента. За разлику од ПДВ-а, овај порез није део купопродајне цене. Он се обрачунава тек накнадно, на основу тржишне вредности некретнине коју званично процењује Пореска управа, а решење за наплату може вам стићи на кућну адресу месецима након што сте се уселили и закључили уговор. Иако математички два и по процента звучи далеко повољније од десет процената, стварна исплативост у пракси зависи од укупне цене некретнине, али пре свега од једне пресудне ставке законске могућности ослобађања од пореских намета.
Право на повраћај пореза
Уколико се налазите у животној фази где купујете своју прву некретнину, домаће законодавство вам нуди изузетно снажну олакшицу у виду права на повраћај ПДВ-а при куповини новоградње. Закон је у овом сегменту врло прецизан и афирмативан за купце, омогућавајући повраћај новца за површину до четрдесет квадратних метара на име самог купца, уз додатних петнаест квадратних метара за сваког пријављеног члана домаћинства.
Ова државна олакшица у свакодневној пракси не представља само мртво слово на папиру, већ чист финансијски добитак који се креће од неколико хиљада, па све до преко десет хиљада евра чистог новца враћеног на ваш рачун, у зависности од квадратуре и саме локације стана. Ово је кључни разлог зашто се све већи број младих парова и породица стратешки одлучује за новоградњу. Иако је почетна цена квадрата у старту осетно виша, ињекција „живог“ новца кроз повраћај пореза драстично смањује укупан трошак инвестиције и оставља простор за комплетно опремање стана.
Када је реч о староградњи, купац првог стана такође ужива заштиту закона и може бити у потпуности ослобођен плаћања пореза на пренос апсолутних права од два и по процента, пратећи идентично правило дозвољене квадратуре. Међутим, психолошка и практична разлика је огромна, јер код староградње не добијате конкретан новац назад на рачун, већ искључиво избегавате обавезу плаћања додатног намета Пореској управи.
Скривени издаци на путу до власничког листа
Поред основних пореских обавеза, пут до уписа у катастар поплочан је пратећим трошковима који тихо, али сигурно, могу „појести“ између три и седам процената укупне вредности стана. Ови трошкови се често занемарују у почетним рачуницама, а обухватају озбиљне ставке попут нотарских такси за саму оверу купопродајног уговора, чија висина директно расте са вредношћу некретнине коју купујете. Одмах затим следе и неизбежне републичке административне таксе неопходне за упис вашег права својине у Републичком геодетском заводу.
Уколико процес потраге и куповине водите уз стручну помоћ посредника, у своју рачуницу обавезно морате интегрисати и агенцијску провизију. За највећи број купаца који своју инвестицију финансирају путем стамбених кредита, финансијска конструкција се додатно шири. Банкарске процедуре захтевају издвајања за трошкове обраде кредита, овере заложних изјава и меница, али и обавезно ангажовање лиценцираних проценитеља, као и плаћање адекватних полиса осигурања непокретности, а често и животног осигурања дужника.
Одлука која мења комплетну рачуницу
У данашњим тржишним условима, избор између староградње и новоградње одавно је престао да буде искључиво питање личног престижа, идеалне микролокације или дебљине зидова зграде. Комплексан порески третман је тај тихи архитекта који диктира коначну исплативост на папиру. Едукован купац који стратешки, паметно и на време искористи своје право на повраћај ПДВ-а може драматично оборити реалну, коначну цену новоградње.
Зато је највреднији и најважнији савет стручњака пре сваке куповине јасан, пре него што се емотивно вежете за идеалан распоред соба, отворен концепт дневног боравка или савршен панорамски поглед са терасе, ставите комплетну пореску и административну структуру ваше трансакције на папир. Разлика у тој прецизној математици на крају процеса често вреди колико и један одличан, нов породични аутомобил.
Извор: Бизнис Курир/Некретнине.рс